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Ordnen wir das Zinsniveau einmal historisch ein.
Sind die Zeiten des „billigen Geldes“ jetzt vorbei oder
wie fällt Ihre Bewertung aus?
Grundsätzlich muss man sich die Frage stellen: Von
welchem Zinssatz kommen wir? Man sollte nicht vergessen, dass die letzten Jahre historisch betrachtet absolute „Ausreißer“ in der Immobilienfinanzierung waren.
Trotz der deutlichen Steigerung Anfang 2022 haben wir
nach wie vor noch einen passablen Zins, der auf dem
Niveau von vor ca. zehn Jahren liegt. Zum Vergleich: In
den ersten Jahren der 2000er haben Finanzierende im
Durchschnitt einen Sollzins von über 5 % für ihre Immobilienfinanzierung zahlen müssen. Auch wenn die Immobilienpreise seitdem gestiegen sind, können Anleger und
Selbstnutzer unseres Erachtens nach mit gutem Gewissen
weiterhin in den Sachwert der Immobilie investieren.
Richten wir den Blick in die Zukunft: Wie wird die
weitere Zinsentwicklung aussehen?
Es war vermutlich noch nie so schwierig, eine seriöse
Auskunft über die Zinsentwicklung zu geben wie aktuell,
weil einfach zu viele Faktoren gleichzeitig zu berücksichtigen sind. Auf der einen Seite haben wir derzeit eine sehr
hohe Inflation, die von den Zentralbanken mit einer
Anhebung der Leitzinsen von Seiten der EZB gebändigt
werden soll. Gleichzeitig wächst die Sorge vor einer
Abschwächung der Wirtschaft, was wiederum die EZB
dazu veranlassen könnte (wie bereits in der Vergangenheit geschehen), geldpolitische Maßnahmen in Form von
Staatsanleihenkäufen durchzuführen. Diese Maßnahme
würde dann die Rendite der Staatsanleihen senken und
hätte damit zur Folge, dass auch der Immobilienfinanzierungszins fällt. Kurz- bis mittelfristig halten wir es für
sehr unwahrscheinlich, dass wir wieder auf ein Zinsniveau wie im Jahr 2021 mit durchschnittlichen Zinssätzen von 0,5 –1,5 % p. a. je nach Zinsbindung zurückfallen. Ebenso sehen wir eine geringe Wahrscheinlichkeit
für ein Erreichen des Zinsniveaus, wie wir es in den ersten
2000er Jahren hatten. Die Wahrheit müsste schwankend
dazwischen liegen.
Abschließende Frage: Was bedeutet das gestiegene
Zinsniveau für Kunden, die eine laufende Immobilienfinanzierung haben?
Wenn sie am Ende der Zinsbindung ihr Darlehen voll-
ständig zurückgeführt haben, hat die aktuelle Zinslage
keine Auswirkung auf ihre bestehende Finanzierung.
Sollte noch eine Restschuld am Ende der Zinsbindung
bestehen, raten wir dazu, sich am besten schon heute
Gedanken über eine mögliche Anschlussfinanzierung zu
machen, die bis zu fünf Jahre im Voraus möglich ist.
Je nach bereits geleisteten Rückzahlungen hat sich das
Verhältnis des Immobilienwertes zur Finanzierungshöhe
verbessert. Dies verschafft nun Vorteile in der neuen
Konditionierung der Finanzierung. Obwohl der aktuelle
Zins heute höher liegt als noch vor fünf oder acht Jahren,
kann die monatliche Belastung ähnlich sein wie bei der
ursprünglichen Finanzierung. Ein bankenunabhängiger
Konditionsvergleich hilft hier bei der Entscheidung, bei
derselben Bank zu bleiben oder doch bei der Anschlussfinanzierung die Bank zu wechseln. Was sich unabhängig
von der Anschlussfinanzierung zeigt, ist der Trend, dass
die Kaufenden seit Jahren verstärkt auf längere Zinsbindungen bei dem Abschluss einer Finanzierung setzen.
Steigendes Abschlussvolumen
bei Zinsbindungen über zehn Jahre
50
40
in Prozent
oder je nach Lage sogar weiterhin moderat steigenden
Preisen aus.
30
20
10
0
Jan.
2003
Jun.
2022
Anteil Zinsbindungen im Verhältnis zum Gesamtvolumen
bei abgeschlossenen Zinsbindungen
Quelle: Deutsche Bundesbank
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Marktbericht Wohnimmobilien 2022/2023 Gastbeitrag Engel & Völkers Finance | 15
