UWS Geschäftsbericht 2023 - Bericht - Seite 19
C. PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT
II.Risikobericht
Zweck der Ulmer Wohnungs- und SiedlungsGesellschaft mbH ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem
Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwirbt, errichtet und vermietet die Gesellschaft
Wohngebäude, veräußert aber auch Einzelobjekte. Darüber hinaus betreiben wir zusammen
mit unserer Tochtergesellschaft UWS Service
GmbH die WEG- und Mietfremdverwaltung,
erbringen Wärmelieferungsleistungen, sowie
Hausmeisterdienstleistungen und sichern die
Medienversorgung unserer Objekte. Darüber
hinaus wird das Parkraummanagement über
die UWS Service GmbH abgebildet.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den aktuellen und zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen könnte und deshalb Vermietungsschwierigkeiten auftreten
könnten. Leerstände und daraus resultierende
Mietausfälle wären potentielle Auswirkungen. Die UWS investiert daher kontinuierlich
in den Wohnungsbestand, um die Vermietungsfähigkeit nachhaltig sicherzustellen. Dazu
gehören die Instandhaltung, eine umfassende
wohnungswirtschaftliche und energetische
Modernisierung einzelner Wohnanlagen, sowie die Anpassung von Wohnungen an die
Bedürfnisse von Mietern mit eingeschränkter
Mobilität. Neubauten ergänzen das Portfolio.
Das Unternehmen wird die langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich umsetzen
und weiterentwickeln.
Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche
Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung bei auslaufenden oder gekündigten
Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden
Zahlungsfähigkeit von Mietern und den sich
daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere
potentielle Risiken bestehen in der Nachver-
mietung zu einem geringeren Mietzins und in
erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den gewerblich genutzten Objekten
im Science-Park II ist der überwiegende Flächenanteil vermietet. Erhebliche Flächenanteile sind über langfristige Mietverhältnisse
gesichert. Da über den Gesamtbestand eine
Mischung zwischen Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen, über verschiedene
Mietlaufzeiten und ein entsprechender Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte Ausfallrisiken minimiert werden. Da es sich
bei den meisten Mietern um überregional,
teilweise weltweit, agierende Unternehmen
handelt, ist das Risiko nicht allein von der lokalen Entwicklung bestimmt. Das potentielle
Ausfallrisiko durch Prolongationen, Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen
und sinkende Durchschnittsmieten wird durch
die allgemeine wirtschaftliche Lage und die lokale Wirtschaftsstruktur ebenfalls beein昀氀usst.
Auf Grund der langfristigen Finanzierung der
Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung
der 昀椀nanziellen Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch nicht ausschließen,
dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten
und die Finanzierungskonditionen ungünstig
entwickeln können. Deshalb sehen wir den
Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt in unserem Risikomanagement, auch
um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können. Das
erhöhte Zinsniveau erschwert die Planung
und Vorbereitung weiterer Neubauvorhaben
erheblich.
Bereits seit einigen Jahren erleben wir deutlich
gestiegene Energiepreise und Preisentwicklungen für die Bewirtschaftung der Wohnanlagen. Sollte dieser Trend des überpropor-
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